Las medidas destinadas a mitigar la crisis generan efectos en ciertos criterios para declarar la reinversión en vivienda habitual y para registrar los acuerdos entre arrendadores e inquilinos.
La crisis provocada por la pandemia de coronavirus ha sacudido desde sus cimientos a la sociedad y a la economía, lo que inevitablemente afecta también a la forma en que los contribuyentes elaborarán la próxima declaración de la renta, cuya campaña arranca el 7 de abril y concluye el 30 de junio. Como cada año, si ha vendido su vivienda habitual para adquirir otra o es dueño de un inmueble alquilado, deberá consignarlo en este documento. No obstante, en esta ocasión, deberá tomar en cuenta todas las novedades determinadas por las medidas implementadas para atenuar los efectos de la emergencia sanitaria también en estos ámbitos.
Reinversión en vivienda habitual
De este modo, al igual que en años anteriores, las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de la vivienda habitual del contribuyente quedarán exentas cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la compra de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a serlo.
Para acogerse a la exención, el plazo para reinvertir el importe obtenido por la venta es de dos años, "que pueden ser no solo los posteriores, sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual", según la página web de la Agencia Tributaria. Sin embargo, hay que considerar que en 2020 el cómputo de este plazo se detuvo desde el 14 de marzo, fecha en que entró en vigor el estado de alarma, hasta el 30 de mayo.
Acuerdos sobre el arrendamiento
La pandemia ha provocado el cierre de numerosos negocios o una reducción significativa de sus ingresos. Esto ha llevado a que, en muchos casos, propietarios e inquilinos hayan acordado reducciones o suspensiones en el pago de los alquileres de estos locales. La renegociación de los alquileres también ha impactado en los contratos de arrendamiento de viviendas.
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"La Agencia Tributaria ha señalado que, en los acuerdos para reducir la renta por el estado de alarma, el arrendador reflejará en la declaración como ingresos durante esos meses las nuevas cuotas acordadas por las partes, cualquiera que sea su importe", destacan desde la organización de los técnicos de Hacienda (Gestha).
Si el arrendador llega a un acuerdo voluntario con el inquilino para aplazar la renta por el estado de alarma, "imputará los ingresos de estos meses en función de la exigibilidad de los nuevos plazos acordados por las partes", indican desde Gestha. Asimismo, en ambos tipos de acuerdo, los gastos en los que haya incurrido el propietario para poder alquilar el inmueble seguirán siendo deducibles y no se imputarán rentas inmobiliarias, ya que este continúa arrendado.
Impago del alquiler
En el caso de que no se haya alcanzado ningún acuerdo entre arrendador y arrendatario, pero el inquilino haya dejado de pagar el alquiler, las rentas no cobradas pasan a ser consideradas de dudoso cobro, por lo que son deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario.
En tiempos normales, para que tengan esta consideración, la ley establece que deben haber transcurrido más de seis meses entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo. No obstante, este plazo se reduce a solo tres meses para los ejercicios fiscales 2020 y 2021.
Mejora en el cálculo
En la campaña de la renta que comienza en menos de dos semanas, "se mejora la información que se pone a disposición del contribuyente para facilitar la cumplimentación del apartado de rendimientos de capital inmobiliario de la declaración", subrayan los técnicos de Hacienda.
El cálculo de la amortización del inmueble, es decir, el gasto que representa el deterioro, se concreta ahora en un porcentaje del valor de la construcción del inmueble (y no del suelo, ya que se considera que este no se deteriora). Se mostrará al contribuyente la información cumplimentada en la declaración del ejercicio anterior, se le permitirá trasladarla a la declaración de 2020 y, en su caso, modificarla, y se calculará el importe de la amortización deducible.
Para el próximo año
De cara a la declaración del ejercicio 2021, que se presentará el próximo año, los técnicos de Hacienda señalan que, en determinadas circunstancias, "el propietario de un local que reduce el alquiler durante la pandemia podrá deducir como gasto teórico la cuantía de la rebaja".
"De esta manera, los arrendadores propietarios de hasta 10 inmuebles que hubieran suscrito un contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda con un arrendatario que destine el inmueble al desarrollo de un comercio, una actividad de hostelería o el turismo, podrán computar en 2021 para el cálculo del rendimiento del capital inmobiliario como gasto deducible la cuantía de la rebaja en la renta que voluntariamente hubieran acordado a partir del 14 de marzo de 2020 correspondiente a las mensualidades de enero, febrero y marzo de 2021", añaden.
En la declaración que se presentará en 2022, el arrendador deberá informar separadamente del importe del gasto deducible por este incentivo y del número de identificación fiscal del arrendatario cuya renta se hubiese reducido. La deducción no se podrá aplicar cuando la rebaja se compense por el arrendatario mediante incrementos en las rentas posteriores u otras prestaciones, o cuando los arrendatarios sean una persona o entidad vinculada con el arrendador o sean familia.
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