Los especialistas indican los factores clave al negociar con la entidad bancaria y sacar partido a la tendencia a la baja del mercado hipotecario
Presentar un perfil que no genere incertidumbre sobre la capacidad de reembolso, contrastar las mejores propuestas y examinar detalladamente los productos vinculados al crédito. Estas son las pautas fundamentales para establecer una negociación sólida con el banco al solicitar una hipoteca y garantizar el mejor precio, según los expertos. Si las cifras oficiales reflejan que el coste de financiar la compra de una vivienda está en mínimos históricos, emplear estas estrategias permitirá conseguir tipos de interés en los préstamos hipotecarios todavía más favorables.
En noviembre pasado, el tipo de interés promedio de las hipotecas variables y fijas formalizadas para adquirir una vivienda fue del 2,19% y el 2,77%, respectivamente, conforme a los datos divulgados este miércoles por el INE. Sin embargo, "una cosa es la oferta del mercado y otra muy diferente es el abanico de oportunidades que existe detrás y al que se puede acceder mediante la comparación y la negociación", subraya el director general de iAhorro, Marcel Beyer. En el caso de este comparador bancario, el tipo fijo medio nominal que logró obtener para sus clientes en noviembre fue del 1,03%, lo que supone 1,74 puntos porcentuales menos. Algo menor, aunque igualmente significativa, fue la diferencia de 1,4 puntos porcentuales con el tipo medio nominal de las hipotecas variables firmadas a través de iAhorro (0,79%), según datos facilitados por la compañía, que recibe cerca de 2.000 consultas mensuales.
Lo primero, el perfil
Pero, ¿cómo puede el usuario lograr un ahorro tan significativo en su hipoteca? "En primer lugar, es necesario tener claro el perfil financiero que poseemos", indican desde el comparador. En este sentido, Lola Alcover, secretaria del Consejo General de los agentes de la propiedad inmobiliaria (Coapi), recuerda que, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria hace más de una década, los bancos ya no prestan dinero con la facilidad de antes. Ahora "las entidades prefieren, y recompensan, a aquellos clientes que cuentan con un mayor ahorro inicial para cubrir una parte más amplia del precio de compra", señala.
Asimismo, seleccionan al prestatario basándose en los ingresos previstos y con los que se espera que pague las cuotas mensuales de la hipoteca en los años posteriores a la firma, "poniendo el énfasis en la estabilidad de su empleo, en su vinculación geográfica, por origen, familia o trabajo, lo que asegura continuidad en el tiempo frente a la movilidad", detalla Alcover. Las entidades también evaluarán "la estabilidad personal del solicitante del préstamo, al calcular las posibles variaciones futuras de sus cargas familiares", agrega.
Todo esto tiene claras consecuencias prácticas. Entre otros perfiles, los funcionarios serán especialmente favorecidos, sobre todo "aquellos que no tengan deudas previas y demuestren cierto arraigo al lugar donde adquieren el inmueble", según esta experta. También serán bien vistos los matrimonios consolidados, "en los que ambos cónyuges tengan un empleo estable, con contrato indefinido y antigüedad, y buenos ingresos". O una persona soltera, pero con una buena profesión, "sin cargas familiares y con un sólido nivel de ahorro", destaca Alcover.
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Comparar para presionar
Una vez analizada su situación, el usuario debería examinar las opciones disponibles y cuál puede ser más adecuada según su perfil. "Si tenemos ingresos modestos y queremos una hipoteca a 25 o 30 años, es posible que una hipoteca fija sea la alternativa más idónea para no tener que enfrentarse a largo plazo a las fluctuaciones del euríbor", es decir, el índice al que se referencia casi todas las hipotecas variables, destacan desde iAhorro. Una opción que, por el contrario, resultará atractiva para una persona con ingresos elevados que busca amortizar su préstamo hipotecario en un plazo corto, ya que así aprovecharía los niveles mínimos en los que se encuentra el euríbor.
En cualquier caso, la comparación de las distintas ofertas es esencial. "Las opciones están ahí fuera, solo hay que salir a buscarlas", insiste Beyer. Y para Alcover, "tener varias ofertas sobre la mesa no solo permite realizar una selección mucho más precisa, sino que también es muy útil para desarrollar las negociaciones con las entidades financieras, a la hora de presionar para que igualen o mejoren algunos puntos concretos como el tipo de interés, entre otros". En su opinión, no solo este, sino también las comisiones y los gastos son parámetros "decisivos". Por ello, será fundamental fijarse en la tasa anual equivalente (TAE) que, junto con el tipo nominal, incluye también los demás gastos que terminan encareciendo el préstamo.
¿Y los productos asociados?
A menudo, además, los bancos proponen a sus clientes algunas vinculaciones. La Ley de crédito inmobiliario, en vigor desde mediados de junio de 2019, prohíbe a las entidades imponer la contratación de estos servicios adicionales —por ejemplo, los seguros— con el mismo banco, para conceder la hipoteca. "Ahora los ofrecen como opción para bonificar los tipos de interés o el diferencial del préstamo, y los llaman productos combinados", explica Alcover.
Al respecto, desde iAhorro advierten de que "obtener una cuota más barata a cambio de más vinculaciones no siempre será la mejor opción", ya que es posible que, al final, el coste de la hipoteca que se refleja en la TAE sea mayor que si no hubiera bonificaciones. Esto sería especialmente perjudicial para el usuario, sobre todo teniendo en cuenta la actual coyuntura del mercado hipotecario, en el que un euríbor instalado desde hace años en terreno negativo empuja los precios de las hipotecas variables a la baja, pero también ejerce una fuerte presión sobre las fijas.
Tanto es así que las hipotecas a 20 años con un tipo de interés fijo del 0% comercializadas por un banco danés ya han establecido un precedente en Europa. ¿Puede ocurrir lo mismo en España? "Aunque no hay nada que técnicamente lo impida, estaríamos ante una circunstancia poco común y que, probablemente, no se aplicaría de forma generalizada sino solo a los clientes que tienen los mejores perfiles", auguran desde iAhorro. No obstante, sí creen que es posible aproximarse mucho al 0%. "En diciembre, firmamos nuestra primera hipoteca fija al 0,65% y, desde octubre, varias veces hemos encontrado tipos fijos del 0,70%", aseguran.
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